Il mercato degli affitti brevi è diventato un punto di riferimento per chi possiede un immobile e vuole valorizzarlo in modo più dinamico rispetto alla classica locazione a lungo termine.
Roma, Milano, Firenze, le città d’arte e i centri turistici in generale hanno visto crescere la domanda di alloggi temporanei, spinta dal turismo, da viaggi di lavoro o da esigenze familiari momentanee.
Per il proprietario può sembrare un’opportunità immediata, ma per trasformarla in una vera fonte di reddito serve metodo, conoscenza delle regole e una gestione precisa di una locazione turistica non imprenditoriale.
Indice:
Che cos’è un affitto breve e come funziona
Uno dei principali vantaggi degli affitti brevi è che si ha la possibilità di locale il proprio appartamento per brevi periodi senza dover aprire una partita IVA e senza bisogno di renderla un’attività imprenditoriale.
Per evitare che la locazione turistica non venga considerata come attività d’impresa, bisogna per forza evitare di locare l’immobile con un contratto che superi i 30 giorni.
Attraverso questa soluzione i proprietari di una casa possono scegliere di locare solo una stanza oppure tutto l’appartamento, e non bisogna registrare il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate.
Naturalmente, ci sono comunque degli obblighi fiscali a cui adempiere come: la comunicazione dei dati di coloro che si ospitano direttamente alla questura attraverso il portale Alloggiati Web e il versamento di un’imposta per il soggiorno secondo quanto previsto dal Comune di riferimento.
Perché scegliere l’affitto breve
Uno dei motivi principali per scegliere gli affitti brevi è la redditività: i canoni giornalieri o settimanali consentono di incassare somme superiori rispetto a un affitto lungo, soprattutto in aree ad alta domanda turistica.
La flessibilità è un altro aspetto rilevante, perché il proprietario può decidere di mettere l’immobile a disposizione solo in determinati periodi dell’anno, ad esempio quando non lo utilizza personalmente.
Tuttavia, bisogna tenere presente anche l’altra faccia della medaglia: maggiore impegno gestionale, necessità di manutenzione più frequente e costi di pulizia ricorrenti. Inoltre, il reddito può variare sensibilmente a seconda della stagione o del numero di prenotazioni effettive.
Obblighi fiscali e normativa
I proventi degli affitti brevi devono essere dichiarati al fisco per far sì che il proprietario da quest’attività seppur secondaria e non imprenditoriale possa versare le tasse in modo regolare.
Nello specifico, il proprietario dell’immobile può valutare la cedolare secca al 21% che semplifica gli adempimenti e rende anche la tassazione molto più lineare, oppure può scegliere il regime Irpef ordinario.
Se si possiedono più immobili destinati a questa formula o se l’attività assume un carattere organizzato e abituale si può ricadere nell’ambito dell’imprenditoria e in questo caso bisognerebbe aprire una Partita IVA.
Come gestire la promozione e le prenotazioni
Naturalmente, anche se non è un’attività imprenditoriale è comunque possibile pubblicizzarla su diversi canali online per riuscire ad affittarla con costanza.
Per riuscire a pubblicizzarsi bisogna iscriversi su piattaforme di prenotazione come Booking e Air B&B, inserendo fotografie luminose e professionali, descrizioni accurate, tariffe adeguate alla concorrenza locale.
Oltre alle piattaforme, conviene considerare anche un canale diretto, come un sito web personale o una pagina social dedicata. Questo approccio richiede più impegno nella comunicazione ma consente di fidelizzare gli ospiti e abbattere le spese di intermediazione.
Per valutare i prezzi, la simulazione basata sui prezzi medi degli annunci della zona consente di capire se l’attività sia realmente profittevole. In alcuni quartieri le tariffe giornaliere sono molto alte e rendono l’investimento conveniente; in altri, invece, la concorrenza o i limiti imposti dai regolamenti comunali riducono notevolmente i margini.
L’importanza dell’esperienza degli ospiti
Gli affitti brevi vivono di recensioni, quindi una valutazione positiva su pulizia, puntualità o cordialità del proprietario può influenzare la scelta di decine di futuri ospiti. Per questo motivo conviene offrire servizi che vadano oltre il minimo indispensabile: un check-in flessibile, una connessione Wi-Fi stabile, un kit di benvenuto o una guida con consigli sul quartiere.
Contratto e assicurazione
Anche se si sceglie di affittare attraverso una locazione turistica non imprenditoriale per periodi inferiori a 30 giorni, spesso un contratto scritto rimane la soluzione migliore per tutelare entrambe le parti.
Nel documento vanno indicati i dati degli ospiti, la durata del soggiorno, l’importo del canone e le regole di utilizzo dell’immobile. È consigliabile inserire clausole relative alla cauzione e alle responsabilità in caso di danni.
Un altro elemento da considerare è la copertura assicurativa. Alcune piattaforme offrono una tutela di base, ma per una protezione completa è opportuno sottoscrivere una polizza privata che copra danni accidentali e responsabilità civile.
Entrare nel settore con l’aiuto di un professionista
Prima di lanciarsi negli affitti brevi è indispensabile stilare un bilancio preventivo. Oltre ai possibili ricavi, vanno calcolati i costi fissi (utenze, spese condominiali, manutenzione ordinaria) e quelli variabili (pulizie, lavanderia, commissioni delle piattaforme, manutenzione straordinaria), inoltre è bene affidarsi a un professionista per capire bene le leggi che regolamentano gli affitti brevi.